Wie wil het niet, een eigen vakantiewoning om even te kunnen ontsnappen en bijkomen van de alledaagse (ondernemers)hectiek. Maar kiest u dan voor een vakantiewoning in Nederland die makkelijk en snel bereikbaar is of voor een vakantiewoning in het buitenland? Welke (belangrijke) rol speelt de fiscaliteit in deze keuze?
Als u in privé een vakantiewoning in Nederland koopt, wordt deze belast in box 3. Box 3 werd in 2001 geïntroduceerd als “pretbox” maar begint meer en meer op Pandora’s box te lijken… Ik kan me voorstellen dat het door alle ontwikkelingen in box 3 soms duizelt maar ik ga toch proberen om u een idee te geven van de belastingheffing in box 3.
Als hoofdregel geldt de forfaitaire systematiek. De Nederlandse vakantiewoning wordt dit jaar belast tegen 5,88% van de WOZ waarde per 1 januari 2024. Als er voor de woning een schuld is aangegaan, dan geldt daarvoor een aftrekpost van (voorlopig) 2,62% van die schuld (wordt de schuld aangegaan bij de eigen BV dan kan excessief lenen misschien nog spelen maar daarover misschien meer in een volgend artikel). Over het saldo wordt 36% inkomstenbelasting geheven.
Voorbeeld
WOZ-waarde € 500.000.
Schuld € 250.000.
Box 3-inkomen: 5,88% x € 500.000 – 2,62% x € 250.000 = € 22.850.
Verschuldigde belasting 36% x € 22.850 = € 8.226.
Als de vakantiewoning puur voor eigen gebruik is (of beperkt wordt verhuurd) moet er dus over € 22.850 fictief inkomen belasting worden betaald terwijl er (nagenoeg) geen inkomsten zijn!
Kunnen het Kerstarrest, de juni-arresten van de Hoge Raad en de voorgestelde Wet tegen-bewijsregeling box 3 dan nog uitkomst bieden? Op basis van deze arresten en de voorgestelde wet kan voor de box 3 heffing worden aangesloten bij het werkelijke rendement wanneer dit lager is dan het forfaitaire rendement (de tegenbewijsregeling). Er schuilen echter aardig wat addertjes onder het gras bij de berekening van het werkelijke rendement.
U kunt bijvoorbeeld niet per vermogensbestanddeel kiezen voor belastingheffing op basis van het forfaitaire dan wel het werkelijke rendement, het gaat om het rendement op het totale vermogen. Dus als uw aandelen het bijvoorbeeld heel goed hebben gedaan, is de kans klein dat de tegenbewijsregeling soelaas biedt. Verder tellen de jaarlijkse (papieren) waarde-stijgingen ook mee voor de bepaling van het werkelijk rendement en mag er geen rekening worden gehouden met onderhoudskosten, kosten verzekeringen en andere lokale lasten.
Dit jaar hoeft u bij de tegenbewijsregeling nog geen waarde toe te kennen aan het eigen gebruik van de vakantiewoning, vanaf 2026 moet echter de economische huurwaarde als “werkelijk” rendement in aanmerking worden genomen.
Inmiddels is ook het wetsvoorstel “Wet werkelijk rendement box 3” ingediend. De insteek is dat dit nieuwe box 3 stelsel per 1 januari 2028 zal ingaan maar het is nog maar zeer de vraag of deze datum, mede vanwege de huidige politieke crisis, überhaupt haalbaar is.
In het nieuwe box 3 stelsel zal het forfaitaire rendement definitief verdwijnen en worden alle vermogens-bezitters belast voor hun werkelijke rendement. Voor het eigen gebruik van de vakantiewoning zal een vastgoedbijtelling van 3,35% van de waarde van het vastgoed gaan gelden. Verder is er voor vastgoed een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Er hoeft dan niet jaarlijks belasting te worden betaald over de ongerealiseerde waardestijging maar slechts bij daadwerkelijke verkoop. Onderhoudskosten zijn aftrekbaar in het jaar waarin ze zijn gemaakt. Verbeteringskosten zijn verrekenbaar bij de verkoop.
En als uw vakantiewoning nu bijvoorbeeld in Spanje, Oostenrijk of op Curaçao ligt? U moet de woning dan nog steeds in box 3 aangeven. Omdat de woning echter in het buitenland staat, geldt er in principe een vrijstelling van dubbele belasting en zal de vakantiewoning niet worden belast in Nederland.
Uiteraard zal er in het buitenland ook belasting moeten worden betaald over de (inkomsten uit de) buitenlandse vakantiewoning. Gezien de hiervoor beschreven belastingdruk op de Nederlandse vakantiewoning en de vaak lagere belastingdruk in het buitenland zou een buitenlandse vakantiewoning echter zo maar een veel betere investering kunnen zijn.
Besluit u na het lezen van dit artikel uw Nederlandse vakantiewoning “in te ruilen” voor een buitenlandse vakantiewoning, probeer dan de Nederlandse vakantiewoning nog vóór 1 januari 2026 (peildatum box 3) te verkopen. Als u nog geen nieuwe buiten-landse vakantiewoning hebt gevonden, staat de opbrengst in ieder geval op een bankrekening die tegen een veel lager forfaitair rendement (op dit moment 1,44%) wordt belast. Er ligt namelijk een voorstel om het rendementspercentage voor overige bezittingen in 2026 nog verder te verhogen van 5,88% tot 7,78%!
Tenslotte: blijf genieten van uw tweede woning…
NAAM Vincent Theunissen LEEFTIJD 46 jaar WOONACHTIG in Roermond PARTNER Doreen de Groot KINDEREN Ise en Jurg VANAF 2000 WERKZAAM als nationaal en internationaal fiscalist (generalist) met een focus op MKB (familie) bedrijven en de DGA’s, Nederbelgen, (internationale) vermogensstructurering en estate planning van vermogende particulieren SINDS 1 OKTOBER 2024 als senior belastingadviseur werkzaam bij Smits Vandenbroek Adviseurs | Accountants in Weert HOBBY’S fitness, wielrennen, padel, snow-boarden, voetbal (passief) en tijd doorbrengen met het gezin en vrienden.
