Bedrijfsmakelaars moeten steeds vaker ‘nee’ verkopen. Ook kavels zijn beperkt beschikbaar. Dus maken makelaars en bouwbedrijven de cirkel rond Weert groter. Als Kampershoek 2.0 met een logistieke campus en een Van der Valk-hotel de economie een impuls heeft gegeven, moet het regionale MKB aan bod komen. Hoog tijd voor een nieuw bedrijventerrein met kleinere kavels?
Door Wesley Hegge
De deelnemers van het rondetafelgesprek treffen elkaar bij restaurant Flavours in Weert. Om de huidige situatie in perspectief te plaatsen, blikken ze kort terug op de afgelopen crisisjaren. “Je ziet dat er met name door de lage rentestanden veel meer vraag is naar kooppanden dan huurpanden”, zegt Maarten Kirkels (Hermans Bedrijfsmakelaars). “In de crisisjaren was dat omgekeerd. Toen kregen ondernemers geen financiering bij de bank en was men onzeker over hoe de onderneming ging draaien. Dus kozen ze eerder voor huur.”
Paul Derckx (Derckx), die bedrijfspanden ontwerpt en bouwt, beaamt dat. “Mede gedreven door de rentestand, is kopen populair. Anderzijds zijn banken ook gewilliger om een financiering te verstrekken. De deur staat weer open.” Ze constateren dat ondernemers in de crisisjaren een spaarpotje hebben opgebouwd. Jeanpaul Spitters (Spitters Vastgoed): “Alles ging weliswaar heel voorzichtig, maar er is wel rendement gemaakt. Die winsten zijn opgepot in de crisis of men heeft de schuld afgebouwd.”
Bedrijfsruimte gezocht
Momenteel willen ondernemers of bedrijfspand aankopen of nieuwbouw plegen. Kijkend naar de bedrijfsruimtemarkt wordt opgemerkt dat er een mismatch gaande is. Beleggers bieden panden te huur aan, maar ondernemers willen juist vastgoed verwerven. In Weert zijn de opties daartoe beperkt: zowel binnen nieuwbouw als bestaand vastgoed. Met name de groep ondernemers die geen vestiging in een bedrijvenverzamelgebouw wil, maar het vizier gericht heeft op een kooppand van iets beperktere omvang, kan moeilijk slagen.
De uitgeefbare gronden liggen binnen Weert voornamelijk in Leuken en Kampershoek 2.0. Maar juist daar wringt de schoen volgens de makelaars. Leuken heeft een minder goede ontsluiting en de kavels van Kampershoek 2.0 zijn relatief groot. Derckx plaatst kanttekeningen bij de ontwikkeling van Kampershoek 2.0. “Daar wordt een logistieke campus ontwikkeld van zo’n 200.000 vierkante meter. Hebben we daar als regio ook de juiste arbeidskrachten voor? Als deze buiten de regio geworven dienen te worden, bijvoorbeeld in de vorm van arbeidsmigranten, kan dit spanning opleveren binnen de driehoek wonen-werken-recreëren. Als medewerkers geen binding hebben, investeren ze ook minder in de lokale economie en gemeenschap. Bovendien zijn we een MKB-gemeente, dus moet je aanbod van bedrijfskavels hier ook op afgestemd zijn.”
Mathieu Dolders (Acquisitie & Projectmanagement gemeente Weert) begrijpt het standpunt, maar vindt tegelijkertijd dat de ontwikkelingen op Kampershoek 2.0 een aanzuigende werking hebben. “Het is nu nog braakliggend terrein, maar Groep Heylen is grond bouwrijp aan het maken. Als daar straks een campus verrijst en ook het Van der Valk-hotel gerealiseerd is, krijgt de stad een heel ander karakter. Het geeft een impuls. Jarenlang hebben we op Kampershoek 2.0 ingezet op modern gemengd, maar dat kwam niet van de grond. Logistiek heeft de toekomst, maar we moeten geen Venlo worden. In de slipstream van deze eenmalige groeistuip moet ook het MKB kunnen groeien. De volgende stap is dan ook het bedienen van de reeds in Weert gevestigde bedrijven. Overigens hebben logistieke bedrijven bewezen zich te kunnen wortelen.”
Regionaal
Niet alleen in Weert, ook aan de andere kant van de A2, in Nederweert, gaat het hard. Eind vorig jaar werd de laatste kavel van bedrijvenpark Pannenweg II verkocht. Ook zijn de hallen gevuld. Derckx bouwde in opdracht van Spitters Vastgoed achttien nieuwe energieneutrale hallen op het bedrijventerrein. Spitters: “Zestien van de achttien panden zijn verhuurd. Het is enorm snel gegaan. We moeten nu al ‘nee’ verkopen. Wat we zien is, dat veel bedrijven uit de regio Eindhoven een hal huren. Ze zien Weert als de poort van Limburg met een prima ontsluiting zowel richting het noorden als zuiden.”
De vraag naar meer bouwgrond speelt niet alleen in Weert. Daarom zijn potentiële uitbreidingslocaties op Midden-Limburgse schaal in kaart gebracht. Dolders: “Er ligt een rapport klaar waarin wordt aangegeven dat er in Nederweert de meest geschikte gemeente is voor uitbreiding. Wat mij betreft zou daarmee gestart mogen worden. Je moet geen concurrenten zijn van elkaar, maar regionaal denken. Maar de politiek heeft hiervoor nog geen standpunt ingenomen, ondanks het succes van Pannenweg II.”
Energielabels
In Weert zijn er nog wel locaties van derden beschikbaar, zoals het oude Philips-complex. Dat is gesloopt en het terrein is beschikbaar voor de markt. Dat geldt ook voor de voormalige Verkadefabriek. Ondernemers die in de regio willen blijven, zijn dus genoodzaakt naar bestaand vastgoed te kijken. Kirkels: “Hierbij speelt dat veel panden een upgrade nodig hebben. Qua look-and-feel, maar ook op het gebied van energiemaatregelen. In 2023 moeten alle kantoorpanden in Nederland minimaal energielabel C hebben. Dat is een uitdaging. Veel gebouwen voldoen hier nog niet aan.”
Zeker in de huurmarkt leidt het tot problemen, zo vervolgt Kirkels. “Als het pand al onder handen is genomen en voldoet aan de eisen ten aanzien van duurzaamheid en het pand heeft het juiste energielabel, vindt men het goed. Maar stel, je huurt nu voor honderd euro per vierkante meter en door de investering ga je honderddertig euro per vierkante meter betalen. Dan willen veel ondernemers niet. Hoewel een hogere huur resulteert in lagere exploitatiekosten, zijn ze daar vaak niet toe bereid.”
Cirkel groter maken
Als gevolg van de schaarste aan kavels en bedrijfspanden maken Hermans Bedrijfsmakelaars, Spitters en Derckx maken de cirkel rond Weert wat groter. Derckx: “We zien veel potentie in Zuidoost-Brabant. We zijn een verbintenis met PSV aangegaan in de regio Eindhoven onderscheidend te kunnen zijn. Dat betekent uiteraard dat de kosten voor de baat gaan. We investeren nu om over drie jaar te kunnen oogsten.”
Spitters is ook actief in Noord-Brabant. “We hebben bijvoorbeeld twaalf panden in Nuenen. Daar kennen ze Derckx inmiddels ook. Ze kennen je van PSV. Dus het werkt wel.” De provinciegrens vervaagt steeds meer, merkt ook Kirkels. “We zakken meer af richting Echt, maar ook Brabant vlakken we niet af. Cranendonck en Heeze-Leende hebben mooie bedrijventerreinen. In de Brabantse dorpen in de omgeving van Weert kiest men niet snel voor een Eindhovense makelaar, maar kiezen voor lokaal. Daarom zijn we aan het kijken of we allianties kunnen aan gaan.”
Tot slot werpt Dolders de vraag op waar het volgende bedrijventerrein van Weert zou moeten komen te liggen en hoe dat eruit zou moeten zien. Derckx werpt een balletje op: “Bij voorkeur een regionaal bedrijventerrein, waarbij de samenwerking met Nederweert gezocht moet worden. Waar het komt te liggen? Als het maar goed bereikbaar is.” Kirkels stelt voor het terrein aan te leggen tussen de Kelperbrug en afslag Weert aan de A2. “Dan ben je de files in ieder geval voor. Groot of klein? Ik zou eerder gaan voor honderd hectare dan twintig hectare, maar het in uitgifte nog niet meenemen. Bereid het wel juridisch voor, maar ga het fasegewijs invullen. Maak de kavels behapbaar voor de MKB-ondernemers. Als we de groei van Kampershoek 2.0 hebben meegemaakt, kan het regionale MKB op een nieuw bedrijventerrein verder groeien.”
Het interview voor dit artikel vond plaats voor de uitbraak van het coronavirus in Nederland. Het kan zijn dat bepaalde passages niet aansluiten bij de actuele ontwikkelingen.
